Holding Patrimonial: Ainda vale a pena?

* Carlos Duarte Jr. (Kras Borges & Duarte Advogados)

A Holding Patrimonial, como sabido, se trata de organização societária que tem como objetivo primordial a administração dos bens imóveis de seus sócios, atendendo a objetivos de economia tributária, desburocratização de sua gestão, proteção do patrimônio e planejamento sucessório.

Um dos principais atrativos para a elaboração da holding e integralização do patrimônio é a imunidade do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ao integralizar um imóvel na holding, há alteração da titularidade no Registro de Imóveis, passando à pessoa jurídica da holding. Em geral, o ITBI incide à alíquota de 2% ou 3% sobre o valor de avaliação do imóvel. Porém, em se tratando de integralização em holding, utiliza-se a regra da imunidade concedida pela Constituição Federal, no inciso I, do parágrafo 2º, do artigo 156.

Para a consolidação dessa imunidade, é necessário cumprir o requisito da holding não obter receita preponderantemente imobiliária (50% + R$ 0,01) nos três anos seguintes à alteração da propriedade no registro de imóveis, conforme previsão dos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional.

Recentemente, o STF – Supremo Tribunal Federal – julgou dois casos relacionados às integralizações de imóveis em sociedades (como as holdings).

Em um dos julgamentos, o STF definiu que o fato gerador do ITBI é a data da efetiva transferência da propriedade no álbum imobiliário (Recurso Extraordinário nº 1.294.969). Isso significa que, se uma pessoa integralizar um bem na holding em 2021, e somente levar a protocolo no álbum imobiliário em 2023, o ente municipal não poderá perquirir o porquê de não haver o pedido da guia de ITBI imune em 2021. Por outro lado, a regra trienal da preponderância começaria a ser contada em 2023, data da efetiva transferência do imóvel.

Isso tem a ver com outra recente decisão do STF, surgida nos autos do Recurso Extraordinário nº 796376 – tema 796 – e que determina que a imunidade tributária do ITBI sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica alcança somente o valor declarado pelo contribuinte, quando o valor total desses bens excederem o limite do capital social a ser integralizado. Em outras palavras, a imunidade persiste, mas tão somente ao valor declarado pelo contribuinte, que, em geral, consta em sua declaração de Imposto de Renda (ou em sua contabilidade, se PJ). A diferença entre este valor e o de avaliação será tributada, pelo menos quando houver a efetiva transferência no Registro de Imóveis.

Diante deste cenário, e sabendo que não se pode atualizar o valor do imóvel na declaração de Imposto de Renda, regra vigente, em geral há diferença entre o VALOR DECLARADO e o VALOR DE AVALIAÇÃO. E as prefeituras tem emitido guias imunes da primeira parte, e guias a serem recolhidas da segunda parte.

E, com essa novidade, vale a pena fazer uma holding?

A resposta é afirmativa, pois a holding evitará custos mais elevados em relação a tributos como o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, o imposto na locação, e o tributo na sucessão.

A transferência dos bens para a holding é isenta de tributação por ITBI, até o limite do valor declarado, bem como não requer a emissão de escritura pública[1], de forma que ausentes emolumentos, salvo para o registro da transferência.

A holding também diminui consideravelmente os custos relativos à sucessão, diante da desnecessidade de ajuizamento de processo judicial para o inventário dos bens, no qual há custas judiciais, honorários advocatícios e o ITCMD a serem considerados, variando, por estimativa, entre 11,5% a 18,5% do valor do patrimônio.

Ponto relevante a ser considerado, ademais, é a possibilidade de destinação do patrimônio ainda em vida, por meio de cessões, onde a tributação se reduz bastante.

Na tributação das receitas de aluguel recebidas por pessoa física, os valores são incorporados às demais rendas tributáveis, aplicando-se a tabela progressiva, de forma que, para fins comparativos, pode-se assumir que a incidência do Imposto de Renda chegaria a 27,5%. Como regra, pode se afirmar que a tributação será vantajosa por meio da pessoa física quando sua renda mensal total for inferior a R$ 5.250,00, patamar a partir do qual a tributação da locação é mais benéfica por meio da pessoa jurídica (holding), a qual, entretanto, deve considerar se há prestação de serviços.

A venda de bens imóveis na holding é ponto que demanda mais atenção, pois a Receita Federal tem entendido que a reclassificação de imóveis entre o patrimônio imobilizado e o estoque (imóveis para vendas), não é capaz de alterar o regime tributário aplicável, sendo que, no primeiro caso, tributa-se como ganho de capital e, no segundo, por meio da sistemática do Lucro Presumido, com redução da base de cálculo. Em regra, será mais vantajosa a venda do imóvel do Ativo Permanente quando o valor venal do imóvel for até 25% maior que o valor declarado.

Importa ressaltar que, conforme Solução de Consulta Cosit nº 7/2021, o imóvel classificado como estoque pode ser tributado por meio do regime do Lucro Presumido mesmo que tenha sido utilizado para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica (holding). Não pode, entretanto, ter sido utilizado pela própria empresa ou incluído no ativo não-circulante. Assim, a venda de imóvel contabilizado no Ativo Permanente aproxima-se da alienação (venda) realizada pela pessoa física, na qual incidem alíquotas progressivas de 15% a 22,5% de IR sobre o ganho de capital[2], assim entendida a diferença entre o preço de compra e o preço de venda. No entanto, nesse caso, a legislação prevê a aplicação de fatores de redução à base de cálculo em relação à alienação promovida por pessoa física, que variam conforme a data da alienação[3].

Para fins de facilitar a comparação, serão, por ora, desconsiderados os fatores de redução do ganho de capital aplicáveis à alienação por pessoa física e considerados dois exemplos: 1) imóvel adquirido por R$ 500.000,00 e vendido a R$ 600.000,00; 2) imóvel adquirido por R$ 200.000,00 e vendido a R$ 600.000,00.

Tributo – ExemploPessoa FísicaHolding (imóvel de estoque)Holding (imóvel ativo permanente)
1R$ 15.000,00R$ 40.380,00R$ 34.000,00
2R$ 60.000,00R$ 40.380,00R$ 136.000,00

Veja-se, pois, que a venda de imóveis possui particularidades com vantagens para a pessoa física quanto menor o ganho de capital em comparação com o valor da venda do imóvel, mas sempre mais vantajosa em relação à venda de imóvel contabilizado como Ativo Permanente na holding. Observação notável também é que, em caso de venda com prejuízo em relação ao valor da compra, apenas há pagamento de tributos no caso de se tratar de imóvel classificado como estoque/revenda, pois incidente sobre o valor da venda, não sobre o ganho de capital.

Assim, verifica-se que a constituição da holding, ainda que na nova sistemática da parcial imunidade de ITBI, é vantajosa a partir das possibilidades de redução da tributação da sucessão (inventário), na locação, e na venda de bens. Sem contar a praticidade da gestão pela pessoa jurídica.

E, como possibilidade de diferimento no pagamento deste tributo, nos municípios onde não há regra para parcelamento do ITBI, o contribuinte pode optar por transferir os imóveis ao longo dos anos, já que o fato gerador do ITBI, como visto, é o momento da transferência no Registro de Imóveis.

Sobre o autor:
Carlos Duarte Jr – OAB 52.776 – KRAS BORGES E DUARTE ADVOGADOS ASSOCIADOS


[1] Os emolumentos para a emissão de escritura no RS para venda/doação de imóveis variam conforme o valor deste, até o limite de R$ 3.703,20, aplicável a imóveis com valor superior a R$ 838.089,50.

[2] Nos termos do art. 21 da Lei nº 8.981/95, são aplicáveis as alíquotas de: 15% sobre ganho de até R$ 5.000.000,00; 17,5% no que exceder, até o limite de R$ 10.000.000,00; 20% no que exceder, até o limite de R$ 30.000.000,00; e 22,5% no que exceder tal limite.

[3] A respeito, traz o art. 3º da IN SRF nº 599/05 fórmulas para a determinação dos fatores de redução aplicáveis.

Nós impulsionamos a sua evolução.

Fale conosco.